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买房遭遇新政,当事人能否主张情势变更?
添加时间:2014-5-10 10:43:25     浏览次数:1045
白某是北京市户口,原来结婚时购买的是一个一居室,现在随着生活条件的改善,白某夫妇想换一套大点的房子,以便为要孩子做打算。2012年10月,白某夫妇将自己的房子挂在中介公司出售,同时二人也在不停的看房子。
  2012年12月白某夫妇的一居室卖出去了,白某与买方签订了房屋买卖合同,并约定一个月内办理过户手续,买方于过户前付清全部购房款。2013年1月份,白某夫妇看中了一套位于北京市海淀区的两居室,是学区房,白某夫妇很快便定下了这套房,并于1月20日与陈某夫妇签订了《北京市存量房屋买卖合同》。
  合同约定:陈某将位于北京市海淀区人民大学附近的303号房屋出售给白某,房屋总价款为275万元,白某夫妇于合同签订后15日内支付150万元首付款,由陈某到银行办理房屋解压手续,双方网签后,白某再支付购房款75万元,剩余购房款50万元于过户当日支付。
  合同签订后,白某如约支付了首付款150万元,2013年2月下旬陈某办理了解抵押手续,之后白某夫妇便向北京市海淀区建委提交了购房资质审核的相关材料。
  3月30日北京市人民政府颁布了新的“国五条”实施细则,其中明确规定对于购买不满五年或者非家庭唯一住房按照房屋差额征收20%的个人所得税。白某夫妇很庆幸自己购买的房屋属于满五年家庭唯一住房,可以免征个人所得税。
  可是不曾想新政出台之后,北京市的房价又一路上扬,白某夫妇多次催促陈某办理网签,其均以在外地出差为由推拖。一天陈某突然通知白某夫妇说自己看中了一套房,已经签合同了,马上要网签了。白某一听便急了,因为陈某再网签一套住房,白某夫妇买的房就不是唯一住房了,需要多交20%的个人所得税。
  此时陈某提出要么购房款加20万,要么由白某自己去缴税,但是白某夫妇无论如何也接受不了这两种方案。事后陈某真的进行了网签,白某夫妇无奈之下带着材料找到笔者求助。
  判决结果
  北京市海淀区人民法院经过审理,认定国家限购政策调整属于情势变更,白某夫妇要求解除合同,应予支持。最后,法院判决:
  一、解除2013年1月20日原告白某夫妇与被告陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
  二、被告陈某于本合同签订后十日内退还原告白某夫妇购房首付款150万元 ;
  三、驳回原告白某夫妇的其他诉讼请求。
  一审判决后,双方均未上诉。
  律师剖析
  本案是一起典型的因房产新政所引发的纠纷,此类纠纷随着房产新政的颁布会在一段时间内骤然增加。
  下面笔者先简要介绍一下房产新政的相关情况:在2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(以下简称“新国五条”),旨在继续做好房地产市场调控工作。
  2013年3月30日北京市公布了《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(以下简称“通知”),该通知中明确规定:“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。”
  本案双方签订《房屋买卖合同》是在2013年1月份,当时“新国五条”并未出台,双方均无法预见国务院会出台此政策,更无法预见北京市政府下发的《通知》中会将个税调高至20%,故合同法律行为基础的客观事实发生了异常变动。如果按照原合同履行,对于买方白某夫妇而言是显示公平的。
  李松律师认为,国家政策的调整应依法适用情势变更原则。所谓“情事变更原则”,是指合同依法有效成立后,全面履行前,因不可归责于当事人的原因,使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化,若继续维持合同的原有效力则显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。
  适用情势变更原则需满足如下条件:一是须有情势变更的事实;二是情势变更须发生在合同成立后,履行终止前;这是适用情势变更的时间要件,如果是订约时发生情势变更,则当事人不得主张适用情势变更原则;三是情势变更须是当事人所不能预见的,须因不可归责于双方当事人的事由而发生;四是因情势变更而使原合同的履行显失公平。
  本案中,国家房地产调控政策的调整即属于合同基础在客观上发生了异常的变动,且该情势变更发生在双方签订《房屋买卖合同》后合同义务履行完毕前,符合适用情势变更的时间要件。另外,对于国家政策调整买卖双方事先均不能预见,且在客观上也无法预见,应属于不可归责于双方当事人的事由而发生。若按照原合同约定继续履行,买方白某夫妇须额外承担20%的个人所得税,对买方显失公平。
  李松律师认为,情势变更发生后应先由双方协商解决,如果协商不成则必须由当事人向人民法院或仲裁机构申请予以裁定变更或解除合同。未经人民法院或者仲裁机构裁定,一方或者双方当事人不得自行变更或解除合同。本案中对于卖方陈某提出的条件,白某夫妇显然无法接受,且一下子多出好几十万的税款远远超出了白某夫妇的承受能力,双方已无法协商解决。在此情形下,笔者建议白某夫妇以情势变更为由依法向人民法院起诉,请求解除合同。
  诉讼策略指引
  结合本案的情况,白某夫妇有两种诉讼策略可以选择,一是要求对方继续履行合同,当然这需要以白某夫妇愿意承担多出来的20%个税为前提;其二便是以情势变更为由,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。
虽然白某夫妇主张是出卖人陈某的原因导致新税出现,但是笔者认为在双方签订的《房屋买卖合同》中,并未写明陈某所售房屋是其满五年唯一住房,因此,白某夫妇主张由陈某承担多出的税费缺乏相应的证据支持。如果白某夫妇无力支付多出的税款的话,笔者建议其选择第二种诉讼策略相对比较稳妥一些。
  在此,李松律师需要特别提醒广大读者,在购房合同中一定要将相关的事项约定明确,以便于在产生纠纷时可以作为证据支持自己的主张。另外,对于双方沟通的内容,建议有条件的话可以进行通话录音,比如本案,若白某夫妇有充足的证据证明是出卖人恶意网签,意图加价,则买受人要求对方承担税费或可得到法院的支持。
  法条链接
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条:
  “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
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