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出卖人去世,房屋还能否过户?
添加时间:2014-5-10 10:42:23     浏览次数:910
小王大学毕业不久便到北京闯荡,一直借住在姑姑家中,工作一年之后小王与女友准备结婚,当时考虑到要长期在京发展,便打算买一套房子。恰巧姑姑家有一套小的两居室打算出售,卖给别人还不如卖给亲戚,最后经过协商姑姑便同意把其名下的房屋出售给小王。
  但小王家一下子拿不出全款,姑姑说:“你什么时间有你给我就行,等钱全付完了,到时我给你过户去。”随后小王便搬入了小两居并登记结婚,此后二人一直努力奋斗,每攒一段时间钱就给姑姑送去,加上两边的父母也帮着点,没过几年小王夫妇便将购房款付完了。
   2010年底姑姑和姑父给小王夫妇打了一张收条,写明收到小王夫妇购买位于北京市朝阳区某小区302号房屋购房款八十万元整,下方有小王姑姑和姑父的签名及年月日。当天姑姑便将房本的原件、原始购房合同、发票等材料交给了小王夫妇。
  不久小王的姑姑生病住院了,姑姑住院期间还念叨给小王过户的事儿呢, 姑父也说赶快办了吧,但小王不忍心让不能下床的姑姑陪同自己到房管局去过户,心想等姑姑康复了再过户也不晚,反正都是亲人,房子自己也一直住着呢,有什么不放心的呢?房屋过户的事就这样暂时搁置了。
  可是,令谁也没有想到的是,姑姑经过近两年的救治,最终还是离开了人世,全家人都悲痛不已。小王的姑父也因为伤心过度,一病不起,2013年小王夫妇的孩子马上要上小学了,刚好其二人居住的房屋被划为学区房,二人专门到学校给孩子报名,但学校要求房产必须是父母的名字,否则无法报名。
  这下小王夫妇着急了,赶快找到姑父和表姐,希望他们能尽快配合办理过户手续,以便孩子入学报名。可表姐提出“你们没有买卖合同,我不认可,房子是我妈的遗产,不可能给你们过户!”这个消息犹如晴天霹雳,小王夫妇实在不知该如何是好。
  律师评析
  双方已形成事实上的房屋买卖关系,合同成立
  北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师指出,本案中虽然买卖双方并未签订正式的房屋买卖合同,但是小王夫妇已经履行了合同义务,支付了全部购房款,小王的姑姑和姑父早已将房屋交付给小王夫妇居住使用,双方之间已经形成了事实上的房屋买卖关系。
  依据我国《合同法》第三十六条之规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。因此,李松律师认为,小王夫妇已经履行了全部的付款义务,小王的姑姑及姑父均已接受并出具了收条,双方之间的房屋买卖合同成立。
  出卖人去世,可要求继承人履行合同义务
  鉴于目前房屋产权登记人小王的姑姑已经去世,那么登记在小王姑姑名下的房屋中属于其的份额已经转化为遗产。李律师指出,在这种情况下,依据我国《继承法》第三十三条之规定,继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。
  本案买卖合同,买方已经履行完了全部的付款义务,卖方应按依法配合办理过户手续,该种过户义务属于合同之债,负有义务的人是债务人。本案的债务人应为小王的姑姑和姑父,因小王的姑姑已经去世,其债务应由继承遗产的继承人来清偿,并以遗产实际价值为限。如果继承人放弃继承,则对被继承人依法应当清偿的债务可以不负偿还责任。
  结合本案的情况,建议小王夫妇可以先同姑父及表姐协商解决,如果协商不成,则考虑通过司法途径解决,届时须将小王姑姑的第一顺序继承人都列为被告。就本案而言,小王的爷爷奶奶早年已经去世,姑姑和姑父只有表姐一个孩子,因此,最终应将姑父和表姐列为被告,要求他们配合办理过户手续。
律师提醒
  在现实生活中,发生类似的事情,一定要先冷静下来,不要慌张,一般在出卖人有继承人的情况下,建议先找继承人协商,如果继承人认可并同意办理过户的话,合同继续履行;如果协商不成,则建议找专业人士咨询。如通过司法途径主张权利,为防止继承人转移财产,李律师建议可申请法院对诉争房屋采取保全措施,以免将来给买受人造成更大的损失。
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