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平房买了二十年,卖方突然反悔,高院再审成功翻案
添加时间:2014-5-10 10:27:24     浏览次数:958
家住北京的老王早在上世纪80年代在北京市东城区给年迈的父母购置了三间小平房,当时因为老王单位分的是楼房,五层503室没有电梯,当时老王的父母均已年过七旬,上下楼很不方便,也怕万一摔了老人,后来老王就在家附近的胡同里买了三间平房供父母居住。
  1989年9月15日老王与卖方赵某签订了《房屋买卖协议》,约定:赵某将其共有房屋中属于自己的三间平房出售给老王,房屋总价款为12000元,协议签订当日老王便将一万元支付给了赵某,赵某当天把房屋及钥匙都交付给了老王,当时双方约定剩余2000元待过户拿到房产证当日再支付。
  其后,老王的父母便搬入平房居住,老王时常去探望父母。搬入后,老王便多次催促赵某去过户,但是因为与赵某同为院子房屋共有人的李某未经批准加盖了一层房屋,故房管局不同意给赵某和老王办理过户手续,要求必须李某拆除违章建筑后方可办理。对此,赵某也很无奈,此事便一直搁置,老王考虑反正父母住进去了,不办房产证也不影响居住,故也未再催促。
  一晃二十二年都过去了,北京市的房价早已今非昔比,二老也均已年过九旬,2012年的一天,老王突然接到法院的传票,原来卖方赵某将老王告上法庭,要求收回三间房屋,老王当时觉得自己买了二十多年房子,怎么说收回就能收回呢。老王觉得这个事情很简单,自己有理走遍天下,便信心满满地打算一个人出庭应诉。
  判决结果
  北京市东城区人民法院经过审理,作出判决:
  一、解除原告(反诉被告)赵某与被告(反诉原告)老王于一九八九年九月十五日签订的《房屋买卖协议》;
  二、被告(反诉原告)老王及第三人老王的父母于本判决生效后十五日内将三间平房腾空交还原告(反诉被告)赵某收回;
  三、原告(反诉被告)赵某于本判决生效后十五日内退还被告(反诉原告)老王所交购房款人民币一万元,并按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍给付上述款项自一九八九年九月十五日至判决生效之日的利息;
  四、驳回原告(反诉被告)赵某的其他诉讼请求;
  五、驳回被告(反诉原告)老王的其他诉讼请求。
  判决作出后,老王及第三人均不服一审判决,向北京市第二中级人民法院提起上诉,二中院经过审理后,判决:
  驳回上诉,维持原判。
  拿到终审判决后,老王在李律师的建议下,向北京市高级人民法院申请再审,北京市高院经过审查,裁定如下:
  • 指令北京市第二中级人民法院再审本案;
  • 再审期间,中止原判决的执行。
  律师剖析
  本案是一起典型的房屋买卖合同引起的纠纷,笔者认为买受人的合法权益应依法受到法律保护。在本案中,老王在购房之初已经查看了出卖人赵某的房产证等相关情况,证实所购三间平房是属于出卖人赵某所有。因此,老王已经尽到了谨慎的审查义务。至于房屋由于案外人的违法翻建而无法正常办理产权过户手续,已经远远超过了买受人的审查范围。
  再者,办理过户手续是卖方的义务,在买方支付完房屋购房款后,卖方应配合买方办理过户手续,即便是由于案外人的原因导致无法过户,也不能免除卖方的过户义务。现在由于房屋价值大幅攀升,卖方恶意提出毁约,要求买受人返还房屋,显然出卖人违反了民法通则中的诚实信用原则,出卖人是存在过错的。
  依据我国《合同法》九十七条的相关规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案双方买卖合同解除,将给买受人造成巨大的经济损失,作为守约方,买受人有权要求出卖人赔偿损失,其合法权益应当受到法律的保护。
  同时,笔者需要指出,老王购买赵某的房屋已经长达二十余年,现在合同解除对于老王而言,最大的损失莫过于房屋升值的损失,当初购房只花了一万余元,现在房屋的价值已经翻了上百倍。如果解除合同而没有任何赔偿,显然对于老王是显失公平,不仅会使双方的利益明显失衡,同时也会严重激化社会矛盾,不利于和谐社会的构建。
鉴于此,当事人可以依法向法院申请对房屋现在的市场价值进行评估,以便明确房屋升值损失的具体数额。一般情况下,高院会通过摇号来确定评估机构,法院也会参照评估报告来判定当事人的损失,进而做出公平公正的判决。
本案一审,老王独自出庭应诉,考虑到父母年事已高,离不开人照顾,加之住在胡同的平房里上厕所比较不方便。老王思前想后,便同意解除合同,但要求赵某赔偿重新购置房屋的费用、装修费等共计100余万元。
  一审法院依当事人申请,分别对房屋现在的市场价值及1990年的价值进行了评估。赵某称90年时老王已经知道该房屋不能过户,即便赔偿也应按当时的价格赔偿。老王不同意,坚决要求其以现在的市场价值为基础,给予合理的赔偿。
  房屋评估后,现在的市场价值有200余万,1990年的价值也就几万元。可是,令老王怎么也没有想到的是,一审法院判决解除《房屋买卖协议》,但是仅判决出卖人返还了当初的一万元购房款,并加倍支付利息,没有其他赔偿。眼看着价值200多万的房子就这样化为乌有了,老王无论如何也接受不了这样的结果,老王拿着一审判决找到李松律师
  李松律师查看判决后,认为一审法院认定事实不清,适用法律错误,且判决严重侵害了老王及第三人的合法权益,当即建议老王向中级人民法院提起上诉。二审阶段,笔者进行了充分的准备,针对一审判决中存在的问题据理力争,但是令谁也没想到的,二审竟然维持原判。
  拿到二审判决后,笔者很是失望,老王也犹如当头一棒,一下子懵了。凭借多年的办案经验,结合本案的实际情况,笔者指出,这个案件存在法律适用错误,且二审判决严重侵害了老王的合法权益。在经过慎重考虑后,笔者建议老王向北京市高级人民法院申请再审。
  老王此时心灰意冷,但是拿到法院如此不公的判决实在心有不甘,明明自己是守约方,房屋已经买了二十余年,现在房屋升值了卖方恶意毁约,自己却得不到任何补偿。老王抱着最后的一线希望,委托笔者继续代理此案,向北京市高级人民法院申请再审。
  在经过漫长的等待后,最终,北京市高级人民法院采纳了笔者的意见,经过组成合议庭审查,作出裁定:“一、指令北京市第二中级人民法院再审本案;二、再审期间,中止原判决的执行。”
  诉讼策略指引
  结合本案的情况,鉴于赵某已经起诉至法院,老王首当其冲需要出庭应诉,如果索赔则需要在本诉中提起反诉,但本案当事人如果先主张赔偿,在赔偿之后再同意解除合同的话,笔者认为会更好一些。鉴于买卖合同已经由一审法院解除,则重心应放在索赔上,当案件出现严重不公平的判决时,建议当事人要保持冷静,尽量寻求专业人士帮助,通过合法途径依法维护自己的合法权益。
  在此,李松律师特别提醒,作为买受人在购买房屋时要谨慎地审查房本及出卖人的相关情况,如果遇到因第三人原因导致无法过户,应及时与出卖人协商解决方案。如果遇到出卖人恶意毁约的情形,也不要慌张,有条件的话,建议可以第一时间向专业人士进行咨询,以便确定最佳诉讼策略,最大限度维护自己的合法权益。
  法条链接
  《中华人民共和国合同法》第九十三条:“当事人协商一致,可以解除合同。
  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”
  第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”
  《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条:“人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查,符合本法规定的,裁定再审;不符合本法规定的,裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的,由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理,但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件,由本院再审或者交其他人民法院再审,也可以交原审人民法院再审。”
  第二百零六条:“按照审判监督程序决定再审的案件,裁定中止原判决、裁定、调解书的执行,但追索赡养费、抚养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件,可以不中止执行。”
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