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出卖人在国外,代签的回迁房买卖合同有效吗?
添加时间:2014-5-10 10:22:37     浏览次数:994
小王的父母早年在京打拼,经过多年的积攒,全家人计划在北京购置一套房屋,因为积蓄不是很多,选来选去小王一家最终选定了一套回迁的商品房,因当时不能立即取得房本,所以价格比市场上的其他商品房要便宜一些。
  2007年9月小王的父母通过中介公司联系卖方,因卖方李某本人在国外,所以他委托他的父亲老李来出售其名下单独所有的回迁房,经过几次电话沟通双方都比较满意。9月15日当天,小王一家及李某的父亲都到了中介公司处,当天李某从国外传真回了其签署的授权委托书及《北京市存量房屋买卖合同》,之后李某的父亲老李及小王的父亲老王在合同文本上签名。
  合同约定:李某将其位于北京市朝阳区某小区的508号房屋出售给小王的父亲老王,房屋总价款为58万元,双方约定待取得房产证之后再办理过户手续。合同签订后,小王一家如约支付了全部购房款,李某父亲也将房屋交付,此后小王一家将房屋装修并入住至今。
  2013年初开发商通知房产证马上就下来了,让准备材料,可是不曾想小王的父亲突然收到法院通知,李某将其告了,李某认为其父亲老李与小王的父亲老王恶意串通,要求依法确认老王与老李签订的房屋买卖合同无效。
  小王一家顿时懵了,小王和李某家住在同一个小区,每年李某从国外回来探亲,小王一家还会碰到他,李某从未说过买卖无效的事,现在眼看房产证要办下来了,买卖合同怎么就无效了吗?带着种种疑惑,小王一家找到笔者咨询。
  判决结果
  北京市海淀区人民法院经过审理,认定李某主张老王与老李恶意串通损害其利益缺乏相应的证据支持,故判决:
  驳回原告李某的全部诉讼请求。
  一审判决后,李某不服,持原审意见上诉至北京市第一中级人民法院,一中院经过审理后,认为原审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决:
  驳回上诉,维持原判。
  律师剖析
  本案是一起典型的回迁房买卖引发的纠纷,近些年来由于北京市的房屋价格急剧攀升,房屋价值早已今非昔比,现在房产证取得后,很多出卖人找出各种理由欲反悔。
  结合本案的情况,李松律师认为房屋买卖合同有效,小王父亲与李某父亲不构成恶意串通。本案中双方签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示,且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属于真实有效的合同。   
  虽然李某本人没有当场签字,但是签约当日在中介公司处已经与其进行了电话沟通,且他本人也将签署的授权委托书及房屋买卖合同从国外传真回来。由此可见,其对房屋买卖一事是知情并且同意的,不存在所谓的“不知情”。
  再者,当初李某购房此套回迁房仅花费了二十余万,其在加价三十余万后将房屋出售给小王的父亲,小王的父亲与李某的父亲之间并不存在恶意串通的行为,且房屋成交价格与当时的市场价基本相当,亦不存在损害李某合法权益的情形。因此,李某主张小王的父亲与自己的父亲恶意串通损害其利益不能成立,房屋买卖合同并非无效,而应依法认定有效。
  鉴于本案诉争房屋的房产证即将取得,李松律师需要指出,在取得房产证之后,李某应依据双方签订的房屋买卖合同中的约定,配合小王的父亲办理房屋过户手续。若李某无故不配合办理房屋过户手续,则小王父亲可以发函催告其在合理期限内办理过户手续,如李某仍不配合则小王父亲可依法通过司法途径解决。
另外,本案诉争的房屋,性质上属于商品房,在实践当中没有交易限制,如果出卖人以尚未取得房产证为由毁约,则法院一般不会支持。因为,在现实生活中,像回迁房及商品房的期房,一般取得房产证的时间周期都比较长,并不能因为没有取得房产证而否认买卖合同的效力。
  针对目前回迁房买卖纠纷多发的情形,李松律师特别提醒,由于大部分购房人缺乏相关的专业知识,在自行成交的回迁房买卖中,购房合同中鲜有违约责任的约定,这就给出卖人以毁约的可乘之机,因为对于其来讲毁约是没有任何成本可言的,如果毁约成功其可以收回一套房屋,如果毁约不成功就配合办理过户。
  本案中,小王一家系通过中介公司成交,相关合同文本中已经有了违约责任的约定,比较有利于保护守约方的利益。李松律师指出,因回迁房取得房产证的时间周期较长,建议在购买回迁房时一定要在合同中明确约定违约责任,如果违约责任约定明确,则出卖人一般不会轻易反悔,至少在反悔之前会三思而后行。
  诉讼策略指引
  结合本案的具体情况,笔者建议,如果取得房产证后,出卖人不配合办理过户,则小王父亲老王可以依法起诉到法院要求李某继续履行合同,配合办理过户手续,并可按照合同约定,要求李某承担相应的违约责任,以最大限度维护自己的合法权益。目前,李某已经起诉小王的父亲,但是房屋的产权证并未取得,在此情况下,建议小王父亲积极应诉,反驳对方的诉讼请求。
  根据目前的情况分析,李某反悔之意已经表露无疑,李松律师建议如果房产证一旦取得,为了防止李某恶意转移财产,小王的父亲老王可以在另案起诉的同时向法院申请做财产保全,依法查封李某名下的此套房产,当然小王一家需要向法院提供相应的实物或者现金担保。
  法条链接
  《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。
  依法成立的合同,受法律保护。”
  第九条:“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
  当事人依法可以委托代理人订立合同。”
  第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:
  • 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  • 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  • 以合法形式掩盖非法目的;
  • 损害社会公共利益;
  • 违反法律、行政法规的强制性规定。”
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